Mengenal Akta Jual Beli Tanah

RumahCom - Panduan mengenal Akta Jual Beli Tanah (AJB) ini tentunya penting bagi Anda yang tengah melakukan transaksi properti. Ya, entah sebagai penjual atau pembeli, panduan ini pastinya akan sangat berguna. salah satunya, agar terhindar dari tindak penipuan.

Banyak kasus di mana ada pihak yang merasa tertipu atau dirugikan saat melakukan transaksi jual beli properti. Hal ini biasanya terjadi akibat ketidaktahuan mereka akan prosedur pembuatan Akta Jual Beli tanah yang sah secara hukum. 

Semua transaksi yang berhubungan dengan properti, berupa sebidang tanah maupun bangunan, sudah ada aturan jelasnya. Salah satunya adalah harus ada Akta Jual Beli atau AJB. Untuk itu simak panduan mengenal Akta Jual Beli Tanah berikut ini.

Syarat AJB

AJB atau Akta Jual Beli adalah sebuah surat perjanjian yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) atau bisa juga Camat untuk daerah tertentu yang masih jarang terdapat PPAT.

Mereka secara hukum diberikan kekuasaan oleh pemerintah untuk membantu proses transaksi jual beli properti antar dua pihak, yakni penjual dan pembeli. 

Jika suatu peralihan hak sudah dibuatkan secara bawah tangan, maka untuk mengajukan balik nama sertifikat tersebut harus dibuatkan Akta Jual Beli lagi di PPAT. Agar Akta Jual Beli bisa dibuat PPAT dibutuhkan beberapa dokumen

Sertifikat

Tanpa sertifikat, transaksi tidak bisa dilanjutkan, karena dianggap tidak sah secara hukum. Sertifikat ini akan dicocokan dengan data di Buku Tanah yang ada di Kantor Pertanahan. Hal ini dimaksudkan untuk menghindari praktik penipuan berupa sertifikat palsu yang marak sejak zaman dulu.

Selain itu, pengecekan sertifikat juga berguna untuk melihat apakah ada catatan atau tidak. Catatan yang mungkin ada yakni blokir dari pihak lain, seperti pengadilan, kepolisian atau orang pribadi.

Beli rumah jangan hanya menyiapkan dana untuk bayar harga rumahnya saja, tapi juga pajaknya. Simak video panduan tarif BPHTB terbaru berikut:

Jika kondisi sertifikat dalam keadaan terblokir, maka pengecekan sertifikat tidak bisa dilakukan. Pemilik bisa mengajukan Surat Keterangan Pendaftaran Tanah (SKPT) ke kantor kelurahan setempat, untuk mengetahui siapa yang memblokir dan apa masalahnya.

Adanya blokir di sertifikat menandakan bahwa tanah tersebut masih bermasalah secara hukum, dan harus diselesaikan terlebih dulu sebelum pembuatan AJB.

Bila blokir dilakukan oleh pengadilan, maka pengadilan yang harus mengangkat blokir tersebut.

Demikian juga jika pemblokiran dikirimkan oleh kepolisian dengan surat resmi. Pengangkatan blokir harus dilakukan oleh kepolisian dengan surat resmi juga.

Perlu diingat bahwa wilayah kerja PPAT adalah berdasarkan daerah tingkat dua. Jika PPAT berkantor di Jakarta Timur, maka ia hanya bisa membuat akta PPAT untuk wilayah Jakarta Timur saja.

Atau jika berkantor di area Bandung, maka ia hanya boleh  membuat akta untuk properti di kota itu.

Surat Tanda Terima Setoran (STTS) dan Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) dari penjual.

Jika ada tunggakan PBB, maka hal itu harus diselesaikan terlebih dahulu. Karena jika tidak dibayar, tidak bisa dilakukan validasi pembayaran Pajak Penghasilan (PPh) dan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).

Prosedur pengurusan akta jual beli yang dijelaskan di atas hanya berlaku jika penjual sudah memiliki sertifikat atas tanah yang akan dijual, misalnya sertifikat Hak Guna Usaha (HGU), Hak Guna Bangunan (HGB), dan Sertifikat Hak Milik (SHM).

SHM hanya diperuntukkan untuk warga Negara Indonesia. Sementara, HGU dan HGB boleh dimiliki oleh warga asing selama periode waktu tertentu.

Mengurus jual beli tanah girik

Lantas, bagaimana jika tanah tersebut masih berstatus girik? Tanah girik merupakan jenis tanah milik adat yang belum didaftarkan konversi haknya ke negara melalui Kantor Pertanahan.

Bukti girik bukan berarti tanah itu resmi secara hukum dimiliki, tapi sekadar bukti bahwa tanah tersebut dikuasai dan dibayarkan pajaknya oleh si pemilik girik.

Tanah girik banyak terdapat di daerah terpencil, di mana masyarakat tidak terlalu membutuhkan sertifikat atas tanah mereka. 

Semua tanah yang belum sertifikat, termasuk tanah girik, perlu didaftarkan ke kantor pertanahan setempat. Hal tersebut diatur dalam Undang-undang Pokok Agraria. Untuk mengurusnya, Anda harus ke dua tempat.

1. Mengurus ke kelurahan

Tempat pertama yaitu kelurahan tempat tanah itu berada. Di sini, Anda meminta Surat Keterangan Tidak Sengketa dari lurah atau kepala desa setempat. Dalam surat tersebut tercantum tandatangan saksi-saksi yang dapat dipercaya.

 Masih di kelurahan, Anda harus mengurus Surat Keterangan Riwayat Tanah. Fungsinya untuk mengetahui riwayat penguasaan tanah sejak pencatatan di kelurahan sampai sekarang.

Ada satu surat lagi yang perlu diurus sebelum meninggalkan kelurahan, yakni Surat Keterangan Penguasaan Tanah Secara Sporadik. Dalam surat ini tercantum sejak kapan waktu perolehan penguasaan tanah tersebut.

Dalam surat tersebut tercantum cara perolehan tanah, misalnya akta jual beli atau cara lain. Surat Keterangan Penguasaan Tanah Secara Sporadik dibuat oleh pemohon dan diketahui oleh lurah atau kepala desa.

2. Kantor Pertanahan

Mengajukan Permohonan Sertifikat

Lampirkan dokumen yang diurus di kelurahan plus fotokopi KTP dan KK pemohon, fotokopi PBB tahun berjalan dan dokumen lain yang disyaratkan oleh undang-undang.

Pengukuran ke Lokasi

Pengukuran dilakukan setelah berkas permohonan lengkap dan pemohon menerima tanda terima dokumen dari kantor pertanahan. Pengukuran dilakukan oleh petugas dengan ditunjukkan batas-batas oleh pemohon atau kuasanya.

Pengesahan Surat Ukur

Hasil pengukuran di lokasi akan dicetak dan dipetakan di Badan Pertanahan Nasional atau BPN. Surat Ukur disahkan atau tandatangani oleh pejabat yang berwenang.

Penelitian oleh Petugas Panitia A

Setelah Surat Ukur ditandatangani, lanjut ke proses Panitia A yang dilakukan di Sub Seksi Pemberian Hak Tanah. Anggota Panitia A terdiri dari petugas dari BPN dan lurah setempat.

Pengumuman Data Yuridis di Kelurahan dan BPN

Data yuridis permohonan hak tanah tersebut diumumkan di kantor kelurahan dan BPN selama enam puluh hari. Tujuannya untuk menjamin bahwa permohonan hak tanah ini tidak ada keberatan dari pihak lain.

Terbitnya SK Hak Atas Tanah

Tanah dengan dasar girik ini akan langsung terbit berupa Sertifikat Hak Milik (SHM).

Pembayaran Bea Perolehan Hak atas Tanah (BPHTB)

BPHTB dibayarkan sesuai dengan luas tanah yang dimohonkan. Jumlahnya tergantung dari Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) dan luas tanah. BPHTB juga bisa dibayarkan pada saat Surat Ukur selesai.

Pendaftaran SK Hak untuk diterbitkan sertifikat

SK Hak kemudian dilanjutkan prosesnya dengan penerbitan sertifikat pada subseksi Pendaftaran Hak dan Informasi (PHI).

Pengambilan Sertifikat

Lama waktu penerbitan sertifikat berbeda-beda, tergantung dari lokasi dan faktor lainnya. Namun sebagai gambaran, umumnya sertifikat bisa diambil setelah enam bulan.