Jual Beli dalam Properti

Persiapan Dokumen Dalam Transaksi Jual Beli Properti

1. Pemilik

Foto copy KTP suami – istri.

Foto copy surat nikah / surat cerai.

Akta jual asli rumah / tanah terdahulu.

IMB asli.

Sertifikat rumah dan tanah (HGB/SHM) asli.

Denah rumah asli (blue print).

Foto copy Kartu Keluarga (KK).

2. Pembeli

Foto copy KTP suami – istri.

Foto copy surat nikah jika sudah menikah.

Hak dan Kewajiban Penjual Properti 

Penjual sebagai orang yang menjual properti memiliki hak dan kewajiban sebagai berikut :

1. Hak

Mendapatkan pembayaran atas properti yang dijual kepada pembeli.

2. Kewajiban

Menyerahkan properti yang dijual kepada pembeli tepat pada waktunya.

Memastikan segala hal yang berkaitan dengan dokumen properti yang bersangkutan adalah benar dan sah menurut hukum.

Membayar Pajak Penghasilan (Pph) atas properti yang dijualnya kepada pemerintah sebesar 5% (lima persen).

Prosedur dan Mekanisme Pembuatan Akta Tanah 

Penjual wajib menghubungi kantor pajak untuk menentukan jumlah pajak yang harus disetor berdasarkan Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP). Kantor pajak akan memberikan surat setoran pajak (SSP).

Penjual membayar pajak ke bank yang telah ditentukan.

Bukti dari setoran pajak dan sertifikat asli dibawa ke PPAT.

PPAT akan meneliti apakah penjual merupakan orang / lembaga yang berhak atas tanah tersebut.

PPAT akan meneliti apakah pembeli merupakan orang / lembaga yang berhak membeli tanah tersebut.

Jika harus mewakilkan kepada seseorang, kuasa itu harus dinyatakan secara tertulis di atas kertas bermaterai secukupnya dan dilegalisasi seperlunya.

Menunjukkan sertifikat tanah yang asli untuk diperiksakan ke kantor pertanahan (BPN) setempat. Jika tanah belum didaftarkan / dibukukan dalam buku tanah, kantor BPN dapat menerbitkan Surat Keterangan Pendaftaran Tanah (SKPT) di kantor tersebut.

Penyerahan IMB dan blue print (gambar cetak biru).

Penyerahan copy KTP penjual (suami – istri).

Penyerahan surat persetujuan menjual dari suami – istri.

Penyerahan copy kartu keluarga penjual.

Penyerahan copy KTP pembeli.

Pembuatan akta jual – beli di PPAT.

 

Bentuk dan Isi Sertifikat Hak atas Tanah 

Sebagai salah satu kebutuhan pokok masyarakat, pertanahan memiliki peran penting dalam kehidupan masyarakat. Dalam proses memperoleh sertifikat, proses pelaksanaan pendaftaran tanah harus disesuaikan dengan perkembangan hukum, teknologi dan kebutuhan masyarakat. Melalui Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 7 tahun 2016 tentang Bentuk dan Isi Sertifikat Hak atas Tanah (“Permen ATR No. 7/2016”), Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional (“Menteri”)mengatur bentuk dan isi sertifikat hak atas tanah beserta sistem Komputerisasi Kegiatan Pertanahan (“KKP”) yang merupakan sistem elektronik pendaftaran tanah. Peraturan ini mencabut ketentuan bentuk dan isi sertifikat dalam Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala badan Pertanahan Nasional Nomor 3 tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.

Sistem KKP

KKP adalah aplikasi utama yang digunakan dalam menunjang pelaksanaan kewenangan, tugas/fungsi Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional dengan basis Teknologi Informasi dan Komunikasi, yang dibangun/dikembangkan mengacu pada alur, persyaratan, waktu, biaya dan kewenangan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.

Sebagai sistem pendaftaran hak atas tanah, KKP menggunakan sistem elektronik berbentuk aplikasi tersistem, terintegrasi dan dapat digunakan dengan atau tanpa jaringan, serta dapat langsung tersinkronisasi secara otomatis. Namun jika ada sebab tertentu yang menghambat sistem KKP, seperti gangguan internet, listrik mati, sistem down, atau Kantor Pertanahan tersebut belum dapat melaksanakan sistem KKP, maka pendaftaran tanah bisa dilakukan secara manual tanpa menggunakan sistem KKP. Namun, setelah sistem KKP berfungsi kembali, pelayanan manual harus segera didaftarkan dalam sistem KKP. Apabila kantor pertanahan belum dapat menjalankan sistem KKP, maka pendaftaran manual dapat dilakukan setelah mendapat izin dari Menteri.

Ketentuan Bentuk dan Isi Sertifikat

Sertifikat hak atas tanah diberikan untuk kepentingan pemegang hak atau pengelola tanah. Permen ATR No. 7/2016 mengatur ketentuanbentuk dan kriteria sertifikat hak atas tanah. Sertifikat hak atas tanah dicetak pada 1(satu) lembar kertas berdasarkan informasi yang diperoleh dari data fisik dan data yuridis. Contoh bentuk dan ukuran lembar sertifikat bisa dilihat di lampiran Permen ATR No. 7/2016.

Sertifikat hak atas tanah harus memuat informasi sebagai berikut:

nama pemegang hak atas tanah, khusus sertifikat untuk perorangan juga harus dilengkapi foto pemegang hak yang bersangkutan;

jenis hak atas tanah;

nomor identifikasi bidang tanah;

nomor induk kependudukan/nomor identitas;

tanggal berakhirnya hak, untuk hak atas tanah dengan jangka waktu;

kutipan peta pendaftaran;

tanggal penerbitan; dan

pengesahan.

Kutipan peta pendaftaran adalah data spasial tervalidasi dari bidang tanah dan memuat sekurang-kurangnya informasi tentang geometri, luas, dan letak tanah.

Jika ada informasi tambahan diluar informasi di atas, seperti catatan, pembebanan hak lain, tanggung jawab atau pembatasan, maka sertifikat juga harus memuat informasi tambahan tersebut. Untuk sertifikat tanah wakaf, maka pada bagian informasi pemegang hak atas tanah harus juga memuat informasi mengenai nadzir dan wakif. Untuk sertifikat hak milik atas satuan rumah susun, maka sertifikat harus memuat informasi mengenai satuan rumah susun, gambar pertelaan yang bersangkutan dan tanah bersama.

Sertifikat Hak Atas Tanah atau Hak Milik atas Satuan Rumah Susun harus dicetak sebanyak jumlah pemegang hak tersebut. Sertifikat juga memuat nama pemegang hak bersama yang bersangkutan beserta besar bagian dari hak bersama. Yang dimaksud dengan besarnya bagian dari hak bersama adalah bentuk pecahan bagian dari jumlah keseluruhan orang pemegang hak bersama yang ditulis dalam sertifikat.

Dalam hal seritifikat Hak Tanggungan, selain informasi diatas, sertifikat juga harus memuat informasi sesuai dengan Undang-Undang mengenai Hak tanggungan.

Pelaksanaan Permen ATR No. 7/2016

Penggantian bentuk dan isi sertifikat dengan format sebelumnya yang ada pada pemegang hak atas tanah ke dalam bentuk dan isi sertifikat seperti yang diatur dalam Permen ATR No. 7/2016 akan dilakukan secara bertahap sesuai dengan kesiapan kantor pertanahan. Dalam waktu maksimal 2(dua) tahun sejak peraturan ini berlaku, kantor pertanahan wajib menerima permohonan perubahan format sertifikat. Sertifikat yang menggunakan bentuk, isi dan format sebelum berlakunya Permen ATR No. 7/2016 masih tetap dianggap sah dan berlaku. Blanko sertifikat yang masih tersedia di kantor pertanahan, sebelum Permen ATR No. 7/2016 berlaku masih dapat dipergunakan sampai persediaan blanko tersebut habis.